钱塘新区红盘扎堆,融创城会是未来区域房价的金字塔尖吗?
2020-02-21 16:59:36 分类: 楼盘测评 来源: 763 阅读


文 | 未富先宅



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所谓的“金九银十马上就要结束了。十月还因为摇号停摆而出现了数日的空窗期,随后杭州楼盘开始扎堆儿入市,金色和庄、翡翠城等接踵而至。只近期登记摇号开盘的,钱塘新区范围内,金色和庄、湖景居、融创城都算是热度颇高的红盘


金色和庄位于大江东河庄街道,距离地铁8号线河庄站(在建)仅约200米,10月23日下午15:00,金色和庄开始登记摇号。



220套房源,12000元/㎡的均价,28714组登记,其中无房家庭11659户,总体0.77%的中签率。


10月27日,摇号选房,随着227号选中最后一套房源,超级红盘金色和庄正式清盘,仅6人弃选。



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湖景居位于下沙金沙湖南岸,拥一线湖景,地铁、医院、商业等配套齐备,且是现房。


项目于10月12日发出销售公示,可售房源281套,毛坯,房源均价 32950 元/㎡。


10月21日,意向登记汇总出炉,共有871户购房预登记家庭,其中无房家庭238户,总体中签率32.26%。


昨晚(10.28)七时,在下沙希尔顿逸林酒店开盘。




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位于大江东东沙湖附近的融创城在昨日也有新消息传出:其2、3、4号楼购房意向登记公示,96套房源,共计4518户登记,其中无房家庭1644户,中签率仅2.12%。

对比双限,尤其是杭州严把新房售价后,普遍选择一次性全部推出的情况,融创城甚至没有全推该项目一期(一期预计2022年交房),只是拿出来一小部分,3幢小高层。(融创拿地时未双限)


点亮区域为项目一期


试水意图比较明显,或许是因为18600元/㎡的均价?


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有人说融创城相对于周边其他新房都比较贵,因为这里才是该区域的核心,是站在金字塔尖上的楼盘。


后半部分没意见,周边不论轨道交通、商业配套、湖区景色,虽然都在建;还是依傍政务中心的位置,如此核心区的TOD大盘,未来二手房均价,肯定是大江东最高的,这几乎毋庸置疑。




但,前半部,融创城真的比周边新房较贵吗?


首先,在杭州限价如此严格的当下,就不太可能出现这种情况。


自土地出让伊始,便对房价进行限定,同一区域、同一物业类型的房子,几乎可以等价。这可参考下月13号将要出让的大学城北杭钱塘储出【2019】5、6两宗地块,刚挂牌就安排的明明白白:毛坯销售均价不高于23200元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于25520元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米。


其次,仅一街之隔的江与城,今年4月份所推的高层均价,也有17800元/㎡。高层17800,小高层18600,两个不同物业类型间的价差,应该还算比较合理的。


另外还需要提的一点是,融创城的精装标准为2500元/㎡。比新湾街道的杭钱塘储出【2019】3号地块的装修限价(3000元/㎡)还要低500元/㎡。或见其务实态度。


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当然,我这么说也不太对,因为之前讨论的,是“融创城是否比周边新房较贵。然而一路之隔,根本就是同一区位。


真正的周边,如河庄街道,大江壹号,均价16700元/㎡;前进街道,未来海岸,高层均价17200元/㎡目前来看,该区域各板块间的房差似乎还不明显;但,来呢?


我们其实可以参考下沙的例子。开发之初,下沙各板块间也并没有太过明显的房价差。但经过这些年的发展,我们再来看:沿江板块,若不是文海学区,当鲜有房价过3.5万而金沙湖板块,不用好学区,房价却普遍在3.5万以上这就是不同板块因为配套、地段的问题而产生的房价差,其范围0.5-1万元/


若以同拥天街、地铁(在建)等配套的融创城附近比作金沙湖板块,那么河庄就类似于沿江,前进或可类比为大学城北。随着区域人口、商业、产能的不同发展水平,且不论是五年十年,还是廿年卅年,不同板块间的房价差,势必在现状之下拉大差异,并逐渐扩大。


鉴于大江东广袤的土地面积,不同板块到达中心区域的距离自比下沙要大。以距离远近而计,未来不同板块间的房价差,最大或会超越0.5-1万元/㎡的范围


如此来看,融创城附近,不仅现在的新房价格是区域最高,未来二手房价也必将成为板块的金字塔尖。



毕竟地段在那里,天街、地铁,且刚好是在东沙湖二期、三期中间,几乎所有住宅未来均可享受波澜湖景。


目前杭州最具投资兼自住属性的楼盘产品,大约都在那里了罢。


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总编 | 文武    本次编辑 | 未富先宅


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杭州融创城
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