大批量“小户型”来袭,将板块的置业门槛拉低近百万,要入手吗?
2020-05-26 09:28:40 分类: 看房报告 来源: 5641 阅读



城东新城,因亚洲最大交通枢纽之一的杭州东站而备受关注,又因地处钱江新城2.0的北端,随着钱江新城2.0的建设中,板块之间的联系更加紧密,放眼城东新城新房市场,动辄4.6万/㎡起的均价,俨然已成为杭州主城区改善的主流板块。

      

      因交通枢纽而崛起的城东新城,板块内的楼盘究竟有何魅力?《城东跑盘日记》第7期,带你实地探访城东小户型新盘——中旅·归锦府 



我们城东实地探盘还在继续,上周我们探访了主打小户型却有强大收纳系统的悦风华,而本期,我们探访的是另一个小户型新盘——归锦府。













从下沙文泽路坐地铁到彭埠站下车,步行约1.5公里,即可到达中旅归锦府售楼部。归锦府位于之前看过的东潮府旁边,但由于目前正在施工中,归锦府的售楼部也较为隐蔽,通过简易的走廊往里走才可看到售楼部。


▲ 归锦府售楼部入口处











基本信息:


项目地址:江干区天城路与源聚支路交汇处

总建筑面积:约18.7万方

容积率:2.4

绿化率:30%

物业:港中旅物业

物业费:2.75+0.5元/㎡/月

交付时间:预计2022年9月


项目户型主要为97㎡-139㎡,97㎡为主推户型。均价46500元/㎡,含精装4500元/㎡。5月下旬首开1#、7#,分别位于小区两侧。1#位于西侧,无明显遮挡,可能部分楼层会受到前面2#的些许遮挡。7#位于东侧,前面无遮挡,采光较1#更为优越


▲ 归锦府效果图


项目总建筑面积为18.7万㎡,从沙盘上看,整个小区放弃了高低配设计,由19幢全高层组成,其中18#为公租房。外立面采用了石材、铝板和大面积的玻璃,外观非常具有现代感。据置业顾问介绍,小区特别引入了2500方的大草坪,约750方的下沉式景观泛会所,约520米的活力跑道,还有500方的童乐区和450方成人健身区,小区配套可满足各个年龄段的生活需求。较为遗憾的是,在沙盘中,只看到了观景水池,未有泳池配置


▲ 售楼部沙盘










户型鉴赏:


▲建面约 97㎡户型图


97方为中间套户型,得房率约为90%,颇为惊喜。三房两卫三开间朝南,南向面积约10米,带6.7米宽景阳台,客厅南向面宽3.7米,次卧南向面宽3米,比市场上主流同户型更为宽敞。主卧为套房,并带有宽约60cm的飘窗。U型厨房与餐厅,客厅通透设计,在厨房做饭亦可顾及在客厅玩耍的孩子。但客厅与卧室为跑道式阳台,带来了充足的采光的同时,对次卧的私密性也造成了一定的影响。


▲ 建面约99㎡户型图


99方户型主要在7幢的东边套,与97方户型几乎无异,区别就在于99方户型的厨房为L型厨房,而97方户型为U型厨房


▲ 建面约100㎡户型图


100方户型为边套户型,两房朝南,主次卧带宽60cm飘窗,主卧带走入式衣柜。客厅带5.8米跑道式阳台,北向书房较为宽敞,厨房为L型,在采光方面更有优势。


归锦府主力户型为100方以下,但三种户型皆配有目前大户型所流行的跑道式阳台,对于面积有限的小户型来说,实属难得。











97方和100方有样板房展示。


97方样板房,入户门配有松下指纹密码锁,进门玄关为收纳式设计,并配有贴心插座。玄关底部留有悬空,日常鞋子可收纳。


▲ 样板房玄关


客厅南向面宽3.7米,餐客一体,较为宽敞,厨房配有戈兰尼厨具,倍世直饮水,以及美的洗碗机,但可惜的是厨房冰箱预留位较窄,普通双开门冰箱无法放置。


▲ 厨房冰箱预留处


主卧较为宽敞,60cm宽大飘窗,两个卫生间皆为干湿分离。北向房间有增值面积,但空间并不大,可做儿童房或者书房。





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归锦府装修标准为4500元/㎡,在品牌选择上较为用心,配有约克中央空调,博世地暖和百朗新风系统;在细节上,入门玄关做了收纳式设计,卫生间也配有收纳式镜柜。但与之前看过的悦风华的整套收纳系统相比较,稍逊一些。








周边配套


交通配套:项目离地铁4号线二期明石路站大约有250米,小走一段便可到达地铁站,该地铁站预计约2021年通车。另外项目离1号线彭埠站约1.3公里,步行需要十几分钟。板块内德胜快速路和杭甬高速,自驾出行也很方便。



商业配套:两公里范围内,有规划中的“一街一中心”即进口商品一条街和白石会展中心。有杭州东站附近的东站西子国际,目前已经开业,内有永辉超市,附近还有未开业的华润万象汇。彭埠地铁口有已经开业的三花国际,目前有星巴克,美食广场等商业,还有网传已被王府井收购的港龙城,但何时开业还是未知数。



▲ 港龙城实景图


教育资源:小区距离夏衍小学约1.3公里,笕桥花园小学1.24公里,另项目南边有一所正在建造中的学校,具体学校名称还未公布,将来小业主的就学是很方便的。










板块对比




归锦府紧挨着之前看过的东潮府,附近就是上期看过的悦风华,三者皆有97方小户型,无论在位置还是产品上都有相似之处,但也各有优劣势。


对比总结


户型:归锦府和悦风华相对更好些,毕竟97方南向近10米,多30cm,采光更胜一筹。


小区规划:归锦府全高层住宅,无写字楼和商业,无高低配,在景观分布上更均匀,在居住环境上更舒适安静。


地段:三者几乎在同一区位,悦风华和东潮府楼下即地铁口,更有优势。


开发商:悦风华是金地和德信开发,而东潮府是滨江和龙湖联手之作,两者皆为品质房企之作。归锦府是中国旅游集团开发,中旅杭7年,从中旅·城仕公馆、中旅·紫金名门、中旅·名门府,再到现在的中旅·归锦府,每一个楼盘虽品质皆具,但对于购房者来说,在心理上,可能不及品牌大房企更让人放心。








写在最后


上两期中我们看过东潮府和悦风华,这两盘有难得97方的品质楼盘,而归锦府,紧跟其后,推出了97-100方的主流户型,虽为小户型,但南向近10米的开阔空间实属难得。值得一提的是,整个城东新城物业费普遍在4.5元/㎡/月左右,据置业顾问介绍,因为中旅的物业,有补贴给业主,归锦府的物业费仅为2.75+0.5元/㎡/月一整年下来,物业费也将节省不少。

 


在整个板块以120方以上为主流,均价46500元/㎡的现状下,入住城东新城的门槛就在550万级别,而97方户型的出现,将这道门槛直接降至450万左右。

 


但是,归锦府也存在一些本身的疑虑:


01
离高架近

项目离高架比较近,直线距离约100米,虽有隔音绿化来减少噪音,但紧靠高架,让人总有一些顾虑。




02
相对边缘

如果城东新城以彭埠为中心点,归锦府所处的位置相对边缘一些,与周边的商业配套有点距离。

 


从目前来看,归锦府无论从户型还是小区环境,以及所处的板块,各方面都可圈可点。对于偏爱城东的购房者来说,归锦府算是入住城东的一个低总价选择,但也可对比板块内同户型,综合考虑来选择。



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END



总编 | 文武    本次编辑 | 诗怡


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