东杭州小区评测第②期:好大一坪草 | 未富先宅
2020-02-15 17:52:04 分类: 看房报告 来源: 130 阅读


文 | 未富先宅


在这个城市找个合适又心仪的房子不易。



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大学城北是下沙比较晚集中开发的居住区块。


有优势,也有劣势。


优势者,可以利用更好的技术、资金等进行开发,充分发挥“后来居上”的可能性,打造更适合当下居住理念的社区及周边配套。


劣势嘛,板块居住区形成时间略晚,人口集聚时间略晚,大量的配套设施虽在提速规划、建设,但形成功能造福周边仍有一个较长的过程,其中最令人望眼欲穿的,当然还是地铁。


这或许是该板块最令人在意的痛点了,那么撇开这个因素,大学城北的小区本身造得怎样?作为《东杭州小区评测专栏》的第②期,我们来看一下大学城北比较有代表性的一个小区:东郡国际


可见的楼幢,较低的为锦湾,较高的为嘉湾高层


东郡国际位于下沙大学城北单元,与浙江财经大学仅隔河相望。


河对面的浙江财经大学


整个小区包含三个区块,分别是锦湾嘉湾,和朗湾


因为三个区块在布局上大体一致,我们举一细讲,其余不同再补足讨论。



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我们以云涛北路旁边的为例,因为这个小区算是三个当中的基本款。


锦湾


锦湾有10幢高层,几乎是按“回”字排布,住家1300余户。拍摄的当天刚好艳阳高照,我们点击查看大图,可以看到不少住户都在晒晾衣物,而且从“晒”的密度来看,小区的入住率已相当高。


以我个人观察,嘉湾、朗湾的入住情况大致类似,但又皆不如锦湾。


但正是入住率最高的锦湾,小区的绿化却好像是最差的。


锦湾


楼幢间的草坪大约占了小区内空地面积的一半多,或许是为了物尽其用,也是为了避免一些尴尬,草坪的两头各设置了一个球门。



这个角度大概能看的全面些:除了巨幅草坪,剩下的空间则是儿童游乐设施一处、活动广场一个、亭子一座,树木若干。从这里我们可以看出,开发商的“成本控制是做得很好的。


锦湾



不过,即便如此,也有好处在,比如视野开阔。之所以这么说,是因为小区内,至少我去的那天,草坪上有不少爷爷奶奶辈的业主在带小朋友,小至不会走,大的也不过三四岁。在这样平坦、无水、一望到底的环境下,几乎不用担心小朋友遇到危险。


锦湾


除非是高空抛物,但小区内的楼间距非常大,所以也不存在这个问题。而这样的楼间距也可以保证各幢楼都可享受到足够的日照,以及尽可能大的视野。


锦湾


之前好像听闻过该区域小区外立面曾有脱落的信息,所以这次前往查看,特意留意了下,以这一栋为例,一如宋都其他产品,低层(1-3层)采用石材干挂,高层则是用的真石漆,观感还不错,目前无外墙脱落的状况。



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嘉湾的高层状况差不多。


嘉湾


一层大厅有瓷砖贴墙,并有一盏大吊灯。入内转弯至楼梯间,声控灯很灵敏,电梯采用的是西奥的……嗯。



至于小区内绿化状况,草坪面积减少了。


嘉湾


在仍保有儿童娱乐设施的前提下,增加了树木的栽种密度,外加一组健身器材(中国体彩捐赠),但是亭子好像没有了。


嘉湾


朗湾的草坪面积进一步缩减,树木进一步增密。


朗湾


同样有儿童娱乐设施,亭子也有了,但略小;另外,地灯好像略高级。


除开树木、亭子的问题,为什么嘉湾和朗湾的草坪会比锦湾的小那么多,且空间略显局促?或许是因为钱塘江的缘故。



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为什么这么说呢?地理位置上,相对于锦湾,嘉湾和朗湾更靠近钱塘江。



因此,在嘉湾和朗湾的东侧,也就是靠近钱塘江的位置,各建了好几排别墅。因为联排占掉了地方,所以这两区的高层区空间自然就不如没有墅区的锦湾多,且更显促狭。



那么这两处墅区又怎样呢?


嘉湾


从小区外面看,似乎有些过于临街,难免会想到车辆噪音等问题。但细看该处的路网,之江东路和云涛北路分流了大量车辆,而东侧空地未来将做国际学校,想来还是很安静的。


只不过,墅区现在能看到的钱塘江景,或将被国际学校阻隔。但这却并不会影响高层,只要之前能看到江景的,大约还是能看到。一个学校能建多高呢?差不多也就是五六层吧。而东郡国际的高层多的是33/34层的高楼。


想不到,这个离江隔了好大一块地的小区,居然有不少正经的江景房。不过该小区楼幢几乎都坐北朝南,并非正对江岸,使得可以看到广阔江面的住户变得少得可怜。由此亦可见当初造房的主要方向并不是专门为了看江景去的。


在嘉湾某幢楼顶瞰钱塘江景,推测小区大多东边套户型均可看到不错的江景


从小区内看,两处墅区均有不少房子还在装修中,已入住的比例目前都不算高。


嘉湾墅区


朗湾墅区


相比嘉湾,朗湾的墅区道路更显宽敞些,车位的设计也更方便。


朗湾墅区




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墅区是每户都有专属停车位的,但高层不可能也这样。从物业(朗湾与嘉湾由同一物业管理)了解,2017年的时候小区内地下车位便已售完。


从网上查询资料得知,朗湾、嘉湾均有地面车位可供租赁,2018年度,朗湾可用于租赁车位161个,嘉湾可用租赁车位110个。车位租金为120元/月/车,按年一次性缴纳,共计1440元。另需注意的是,朗湾、嘉湾车位分别只对各自范围内的业主租赁,不通租通停


此外,朗湾、嘉湾各设置10个临时停车位。临停车辆通过车牌识别系统计费,收费标准为:1小时内免费、1小时以上每小时3元,24小时内12元封顶,超过24小时的,依此标准循环计费。


不管是车位紧张,还是费用问题,总之附近路面上的停车状况已不容乐观。


朗湾(右侧)与嘉湾(左侧)之间,凌云街上的停车状况

嘉湾外秀水街旁公共绿化处也被停满了车辆


之前我们在介绍大学城北待出让姊妹地块(后终止)的时候,便已提过,说:未来该区域的停车将是一个大问题。不仅是因为在地居民自身的车辆众多,还有一个重要原因是附近多物流企业,且靠近江东大桥,各种大型车辆往来下沙、海宁与大江东,对该区域路面拥堵、停车困难等问题造成了不可忽视的作用。


所以该区块公共停车场的建设一直很引人注意。比如在东郡之星及保利像素附近的水云街北侧公共绿地及地下停车场工程。上上周五(12.6),有消息说该项目已完工。于是我在来做评测的时候,顺便去了一趟。



公园已然建好,但另一侧江月路上停着的车辆仍有不少。


江月路上的停车状况

地下停车场入口 12.9摄


而原因,有一部分当是该地下停车场当时还没有开始运营罢。


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还是说回我们此次评测的小区,东郡国际。


整体来说,三个小区都有大面积的草坪,也都有儿童娱乐设施,但均无水系。


小区内路面整洁度一般,不能说脏乱,却也不能说特别干净,这里有草坪难以清扫的缘故在,另,三个小区均有在好好做垃圾分类。



小区底商已非常丰富,各类便利店、餐馆、药店、宠物店、车行等几乎应有尽有,周边最大的商业是数百米外的水云和达城。


小区旁沿秀水街已建起沿河公园,沿江涛路也已建起口袋公园,业已成为附近居民的放松之所。


秀水街旁公园

江涛路旁公园


三个小区人口众多,儿童也不少,附近有多个幼儿园可供选择,比如启源幼儿园,以及位于锦湾底商的东郡启智幼儿园等。



最后,打分环节!


小区环境:

扣星点:周边及小区内绿化环境都不尽如人意,可期盼的是小区外绿化正在慢慢变好,待旁边国际学习建成或可提升不少。


小区户型:★★✩


小区配套:

点:作为下沙最后一个大开发区域,虽然目前配套还差不少,但规划、建设均在路上,可谓未来可期;最大痛点,离最近的地铁口约3km。


小区物业:

点:合格吧,好像没什么特别处。高层物业费1.75元,墅区4元


小区房价合理度:★✩

点:对于没有地铁的区域来说,汽车成为本区域住户出行的一种极重要的必需品,但可供停车的场地却严重不足,这会造成很多问题。另一个很令人费解的情况是,此处房价近期成交均价27360元/㎡,沿江板块的多蓝水岸才22450元/㎡,距离地铁站更近的海天城也不过25690元/㎡,这样的差价所存在的合理度,显然是不足的。但造成这个差价的原因,我们却大致知道,前两年春江天越与都会钱塘两块地的出让,显然对该地二手房价格的拉升起到了相当大的影响。而同时,沿江却几乎没有土地出让。



第二期了,万事开头难,十分需要大家的支持与建议。


沿江、大学城北之后,《东杭州小区评测下期将前往金沙湖板块,敬请期待。


END


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