东杭州小区评测第①期:面江言海 | 未富先宅
2020-02-15 17:50:36 分类: 看房报告 来源: 101 阅读


文 | 未富先宅


在这个城市找个合适又心仪的房子不容易。



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杭州的自然景观,除开西湖,其实很难说西溪和钱塘江哪个排在第二,但,后者可是穿城而过。


是啊,倘不计富春江段,杭州境内,自东江嘴而始,至银海街与之江东路路口附近,整个江北河岸线长约50km。



50km看似很长,但杭州临江开发经年,即便是历史不长的下沙,也很难找出可供一线江景开发的余地了。


发展是持续的,但河岸线却是固定的,所以只会越来越稀缺。另外,钱塘江作为杭州,乃至浙江的母亲河,不论是实际作用,还是在人文情感上,都有着无可替代的地位。


所以,作为《东杭州小区评测专栏》的第①期,我们不讲钱塘新区二手房均价最高的金沙湖板块的小区,而是说一说二手房价格堪比金沙湖板块,且坐拥一线钱塘江景的——保利江语海。



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保利江语海,位于下沙沿江单元,属于文海学区,东面跳过围垦文化公园,便是钱塘江。


保利江语海一侧的围垦文化公园


2011年开盘,2013年交付,算是目前附近比较新的小区了。小区占地约5.2万㎡,总建面约17.3万㎡,容积率2.6,有住家1500户左右。小区内有7幢高层,同时还有约50幢联排别墅


保利江语海 · 红圈处是一只在飞的白鹭


不论是高层还是别墅,均非正正的坐北朝南,而是倾斜了一个角度,以期获得最佳的江景。即便是6#、7#两幢因为土地的限制,也尽量做出了一个角度,以将所得view最大化。毕竟有 view 才有 feel 。


为了达到有 feel ,小区内的布局设计也别具心裁:在两种不同物业类型间有条充作“护城河”存在的水道,即便冬日,岸边植被也很是葱郁,且将两个区块自然而然地分开,互不相扰。


细看石台上,有只蹲坐的狸花小猫


这种 “大家彼此成为对方眼中对岸景色” 的设计,足算是巧思了。总比高墙铁栏要来得好。


另外一个我认为还蛮有趣的设计,是3#楼旁边的步道,好好走着,竟突然隆起一个天桥来,人在上面走,桥洞下则是机动车道。作为小区内的非主要道路,在保障安全的同时,还增加了些许趣味。



整个小区周边及内部的既有环境可圈可点,唯一让我有些困惑的是,在1#楼对面,应该是属于墅区的地方,有一个好几层高的塔楼很是突兀。看占地面积并不是很大,这么细细的“一根”孤零零地杵在这里,何解?难道只是一个装饰?



总的来说,江语海不论周边的环境,还是小区内部的设计,都是非常好的。不愧是保利山水系的作品。



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在户型的设计上,整个小区因当时“70/90”政策的缘故,套型建筑面积为90㎡以下的户型占到了整个项目的70%以上。


为什么这么做?


“70/90”政策是2006年九部委联合发布的楼市政策,核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场进行供应侧调整,从而保障房地产住宅产品更加合理,让更多的人能够买上房子。


但,政策嘛,总有对策。时至今日,该政策已名存实亡。有兴趣的朋友可自行查阅相关资料。顺便提一句:这或许是江语海所谓的“经典拼户户型”,及60㎡小户型的由来。



还是说回江语海高层的户型问题。其除了80㎡-120㎡的首置户型,还设计有120-211㎡的改善型户型。其中,80方户型多为两房,200方左右的户型可做到大五房。


江语海的排屋分布,同高层一样,遵循“逐景观而建”的原则,以类独栋双拼的建筑类型呈现,都能做到户户观江。户型面积在280-340㎡。



还是总的来说,保利江语海拥有高层、别墅两种物业类型,包含有从约60㎡-340㎡跨度的不同户型面积,可以满足不同需求,且大部分住宅都可以看到江景。只是,该小区部分约80㎡的户型是两房。



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评测小区的居住属性,不止上面所提,还要看小区的周边配套,诸如教育、医疗,以及商业。


江语海东面临江,边上还有围垦公园;南面和西面相邻的都是成片住宅小区;北面则是大学城,没有什么大型医院。


商业的话,如东东城、物美超市差不多都在距离1km左右的位置,虽不能说远,却也不是很近。


而且江语海小区本身并没有什么底商,所以日常的简单消费,主要是依靠旁边景冉佳园的底商。



教育资源则不用说,文海实验学校文清校区,可以说是目前钱塘新区唯一进入全杭第一梯队的小学了。



此外,小区旁边有多个幼儿园,如云水苑幼儿园、钱塘国际幼儿园、学正幼儿园等。我个人观察后觉得,江语海小区的不少小业主都在云水苑幼儿园学习。


云水苑幼儿园放学时,有爱心家长志愿者担任路面临时督导


因为下午四点半,云水苑幼儿园放学后,本来比较安静的江语海小区会一下子热闹起来。而且,小区这时会限时开放一个出入口,开放时间大约在15分钟左右,且有专人把守,主要的目的当然是为了方便接到孩子的业主们尽快回到家中。而过了这个点后,这个出入口就会关闭,晚了的业主们只能去比较远的大门进入小区。


我很想为此人性化的管理点个赞!



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讲真,虽然我只是随意在小区内转了转(在门卫处登记后),但对江语海的物业管理方很是认可。


首先,小区门禁制度比较严谨,专人守护。


小区西边的两处出入口


其次,小区内路面非常整洁、各种物业设施基本齐全、且维护得当、



非常整洁的小区环境,甚至垃圾房都异常得干净,且无异味(这个可能会有冬天季节的缘故



裂了的玻璃外设有围挡提醒。



可以看出应该是补齐的草坪。



对未停在车位上的车辆进行“罚站”(也可能是其他缘故)。


不过,我也发现了一些小问题吧,比如宠物便便袋”的箱子里刚好没有便便袋;



堆积在路面上的疑似建筑垃圾刚好还未被清理等。



我觉得是“刚好”没有了和“刚好”没清理,是因为其他地方真的做得已经非常好了,所以不自觉得便认定这是一个不错的物业,并相信他会尽快处理。


怎么样,这样的物业管理水平,高层1.75元、墅区3.5元的物业费,你觉得值吗?而且,他们去年过年的时候物业还给业主发红包哦。


另,从物业处小姐姐那儿得知,小区内车位均已出售,如住户有停车需求,需和业主协商。


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本身产品可以,学区还不错,物业对小区维护又得当,怪不得该小区的二手房在三级市场的交易价格会远高于同属沿江单元的其他小区,甚至堪比金沙湖板块。


我们可以来看一下该小区高层的外立面,个人认为还是比较完美的。



最后,打分环节!


小区环境:

扣星点:自然环境很好,但小区整体容积率2.6,还是加上墅区,所以难免略觉拥挤。


小区户型:


小区配套:

点:除文海学区外,其他配套略差,离地铁云水站约900m。


小区物业:


小区房价合理度:

点:当今房价皆太高,另,似乎太过吹捧文海学区。



开栏语


第一篇小区评测,肯定会有许多不到的地方,希望大家多提意见,栏目的下期评测或因你而变~

但同时,撸文不易,也请大家多多支持~

另,大家有想看、想买,或者感兴趣的小区,可在文末留言,下期说不定就是ta~


~谢谢~


END



总编 | 文武    本次编辑 | 未富先宅


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