低于评估价374万元成交,“顶级学区房”也遇冷!二手房快撑不住了?
2021-08-02 11:10:03 分类: 今日聚焦 来源: 6540 阅读



文丨诗怡



7月30日凌晨,延期已久的杭州市第二批集中供地终于公布,随之而来的,还有关于“土拍”新政。(回顾:杭州土地新政来了!钱塘区一宗“竞品质”,或先验房后现房销售!


在“限价”的大环境之下,新房在价格上颇具优势,再加上“竞品质”新政的到来,未来新房市场还是有很多值得期待的点。


那么,如今的二手房市场又如何呢?


首先,我们来看看二手房市场上一个特殊的存在——法拍房,曾经如火如荼的法拍房市场,在被纳入了“限购”范围之后,法拍房市场恐怕是要凉了。


7月27日,在法拍网上,杭州一共15套住宅房源开拍,其中10套房源低于评估价拍出。


7月27日法拍网上的成交截图


这与曾经屡屡拍出高价的法拍房形成了鲜明的对比。


曾经的法拍房,由于未受限购的约束,那时候,法拍房几乎成了进入杭州楼市的一条“绿色通道”。


只是,按照现状来看,今日已不同往昔。



其实,7月27日这15套房源中,三分之二的房源低于评估价成交。


尤其值得注意的是,位于临平区的绿城·蓝庭花园一套85.29㎡的房源,评估价为217.95万元,但实际总价仅拍出了153万元,折合单价约为17939元/㎡。



目前,临平山北新房限价在2.2-2.4万元左右,该法拍房的单价,远低于新房限价。


而同样是绿城蓝庭,在二手房平台的挂牌价,基本上在2万元/㎡,也算是一个合理的价格。而法拍房成交价格却远低于市场价,实在让人惊叹。


临平区绿城蓝庭挂牌价


此前,学区房在法拍房市场上,是一个“香饽饽”。被称为“杭州最强孟母盘”的文鼎苑,今年4月,更是拍出过单价高达10.25万元/㎡的高价。


但是,7月6日,文鼎苑一套建面约126㎡的法拍房,最终以低于评估价169万元,以总价1034万元成交,折合单价约8.2万元/㎡。与此前的火热相比,明显出现了降温。


而这一次,7月27日,有着杭州学军本部学区加持的中大·文锦苑更是拍出了让人惊叹的价格。



这套建面约143.47㎡的学军学区房,仅两人报名的情况下,并没有引起竞争,仅仅两轮出价,就以1126万元成交,折合单价仅约7.85万元/㎡,足足低于市场价374万元!


查看二手房平台,中大·文锦苑的挂牌价几乎在10万元/㎡左右,与这套拍卖成功的法拍房具有明显的差距。


文锦苑挂牌价


再回顾看钱塘区,同样如此。


在法拍网上,钱塘区7月份的几套法拍房,比如保利东湾,海天城,盛泰名都,三套房均低于评估价成交。


其中,保利东湾一套房源评估价为270.27万,实际成交价仅为219.189万元,低于评估价约51万元。



法拍房市场,从“香饽饽”到如今出现的大范围成交价低于评估价,释放出很明显的信号就是,法拍房可能真的要冷下来了。




其实,从法拍房市场的现状,是很能反映当前购房人的心态和整个二手房市场的走势的。


随着新盘的复苏,新房市场上,限售盘,纯新盘正在不断涌入市场,而与新房形成鲜明对比的,是成交量一路下跌的二手房市场。


根据手边买房数据显示,截止7月25日,本月杭州二手房成交套数仅5018套,日成交套数仅约200套。


截图来源:手边买房


要知道,今年1月-4月,除了2月份受春节影响,成交量未破万之外,杭州二手房成交连续破万套。


直到5月份出现了转折,从5月份到6月份,成交量持续下跌。从7月份底的成交来看,估计很难再破万。


根据好找房统计数据,从6月底到7月底,整整一个月,杭州市区二手房成交量逐渐走低。这或许也能说明,楼市曾经的“疯狂”也正在逐渐走向理性。


6月底至7月底杭州市区二手房成交趋势

(图源:好找房)


当然,二手房成交出现的波动,与部分银行对部分二手房停贷,贷款利率持续上升也有非常大的关系。


近日,又有网传,从8月1日起,招商银行将再一次上调贷款利率,首套6.25%,二套6.37%,如果属实,无疑又将增加购房成本。


图源:网络


7月30日晚,杭州市规划和自然资源局公布了第二批集中出让的地块,这31宗地块中,十区各占1宗地块,作为“竞品质”试点,并且需要现房出售。


“竞品质”地块的出现,除了对开发商提出了更高的要求之外,对购房者来说,是一大利好。


在限价基础上,新房本身就占据了价格的优势,再加上有了品质的保证,更受购房者的青睐。


新房市场的火热,势必也会影响二手房的成交。



7月28日,武汉楼市出台“新政”,开启了“凭票购房”的时代,且60天内只能摇一个楼盘。


尽管杭州楼市新政还未公布,但如果“新政”到来,大概率又会有一批人失去购房资格。


在这样的背景之下,还是有一部分人会选择二手房。对于真正的刚需来说,早日上车才是上策。



不过,在房地产政策调控的深化之下,再加上按揭贷款的收紧,在今年的下半年,杭州二手房市场的降温趋势会比较明显,那些上涨过于夸张的“楼市泡沫”也会慢慢散去。


接下来的下半年,二手房市场可能会度过一段比较艰难的时期。不过,“房住不炒”,让楼市维稳,健康发展,这不就是我们所期待的吗?


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(本文部分图片来源于网络)


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