“竞品质”揭秘!
2021-08-01 15:59:29 分类: 今日聚焦 来源: 6840 阅读

根据杭州规划和自然资源局发布的公告:“此次集中出让首次在十城区推出‘竞品质’试点地块,采取一次性公告和线下‘竞品质’、线上‘竞地价’两阶段操作方式,从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。”



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揭秘“竞品质”细则

3家以下报名即流拍




土拍“竞品质”,杭州并不是第一个吃螃蟹的城市。在此之前,北京、西安、成都等一线或准一线城市,均已出台过类似的举措。
杭州周边的绍兴,在5月8日也提出要在地块出让上,试点“限地价、限房价、定品质、竞配建”竞拍规则。
虽然都是“竞品质”,但竞价逻辑不尽相同。例如北京是先竞价,再竞配建,最后才是竞高标准建设方案。
反观,杭州将“竞品质”放在了第一道程序中,只有品质胜出者才有资格进入竞价环节。相较而言,杭州的这种做法真正做到了“品质”本位,只有明晰了品质标准,才能将“品质”摆在首位,在后续的竞价环节中保持理性。
同时,杭州还要求“竞品质”地块现房销售,让整个品质更加可视可感。
目前“竞品质”的相关细节已经公布,根据新塘单元XSCQ2502-05、07地块的挂牌文件,评分总分(200分)=资信得分(100分)+品质得分(100分)。


其中资信得分=房地产开发企业资信得分-负面清单相应分数;品质得分=商品住宅建设品质标准承诺得分。


“竞地价”阶段的入围竞买报名资格人数,原则上有效申请文件达11份及以上的,则排名顺序前6位为入围竞买报名资格人。有效申请文件达到6份至10份的,则排名顺序前5位为入围竞买报名资格人。有效申请文件达到3份至5份的,则全部入围竞买报名资格人。若有效申请文件不足3份的,则取消竞买报名资格申请活动。




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“竞品质”带来新挑战?




本次“竞品质”选取了10宗地块进行了先行试点,集中在9月8号竞拍。这10宗地块杭州十区雨露均沾,各有一宗。
从细分的板块来看,这十宗地块分别位于西湖区三墩板块、上城区的笕桥板块、拱墅区的杭钢新城、滨江区的浦乐板块、萧山的新塘板块、余杭的北部新城、钱塘区的江东新城、临平的东湖新城、富阳的富春湾新城和临安的青山湖科技城。



具体地看,这些地块位于各自区域或板块中相对核心的位置。而且除了富春湾地块以外,其他地块和地铁站之间的距离也多保持在500-1500米之间。

按照以往的情况,这些地块极有可能是各大房企竞相争抢的目标,创下高溢价+高自持也不意外。但这一次,将“竞品质”地块的上限溢价率设定为仅有10%,既抑制了过热的地价,也进一步缓解了高品质与高地价之间的矛盾。

不过值得注意的是,这些地块在大多数新房限价保持不变的情况下,起拍价进行了一定的上调,拿地成本依然不小。

以新塘单元地块为例,同样是25600元/平米的住宅限价,今年1月出让的招商地块起拍楼面价为12000元/平米。而这一次为15273元/平米,几乎和招商地块的成交楼面价相当。更直白地说,现在的起步价几乎是曾经的封顶价。

再来看其他9宗地块,除了三墩地块由于多年未土地出让缺乏对标之外,绝大多数地块也都存在这种现象。

即便是上调了住宅限价,情况也不容乐观。在这10宗地中,有两宗上调了新房限价,即浦乐地块和笕桥地块。

浦乐地块从38000元/平米上涨至了40000元/平米,按起步楼面价算房地比为1.6。而今年5月出让的金瀚地块房地比为1.8。

笕桥地块的情况稍好一些。由于容积率降低的原因,地块住宅均价从板块限价的40800元/平米上涨至了42640元/平米,按起步楼面价算房地比为2.0。去年9月的绿城地块房地比为1.9,勉强超出。

竞品质地块相当于“带方案”出让,为了保障品质,成本上的增加是必不可少的。高起拍价叠加高成本,房价又不见涨,还有多少利润空间能留给品质?

项目还需要现房销售,资金成本又是一笔不小的数字。这一系列的X因素会压抑房企的竞标摘地欲望,届时出现零溢价率成交,甚至流拍也不是没有可能。

另外,“竞品质”对供求关系的缓解,需要打上一个问号。

例如在桃源,板块内的几个楼盘都是光速清盘。滨江沁语晓庭从拿地到售罄仅花了半年时间,合能杭玥府今年1月首开,到了6月已经是最后一次加推。


目前杭州库存告急、多板块无房可售状态下,好不容易出现了新供,近1/3地块还要多等两三年才能上市,加剧了市场的焦虑情绪。




要给杭州土拍新政点赞。“竞品质”的出台是购房者的福祉,我们可以买到更加优质、更加安心的房子,真正提升居住的获得感。
但是,起拍价的抬高,压缩了房企利润,竞品质地块对于本就有成为“代建商”趋势的房企而言,有点两难选择,会压抑他们的参与热情。或许,这批地块中的部分会迎来X因素,叫好不叫座。

市场会给出怎样的答复,让我们拭目以待。


(本文来源于:住浙网



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