文海学区也撑不住了?下沙一文海学区房,竟以6.4折的“骨折价”拍卖成交!
2021-07-16 10:07:36 分类: 今日聚焦 来源: 7185 阅读



文丨李十三


有意思,最近钱塘区的法拍房市场发生了一件有意思的事情:挂牌60天的昔日楼王、“空中别墅”,终于以820万的总价成交了。


单看这里,似乎还没有太多的可看性,但如果说他的市场价是1281万呢?那么这次法拍,相当于打了6.4折!值得注意的是他还是文海学区房。



今年3月杭州出台新政,将法拍房纳入限购范围,之后,这个的房价的“指明灯”就换了味儿。


如果说,限购之前法拍房的是房价天花板的参照物,那么现在他就是房价“打几折”的参照系。


从整个杭州近4个月的法拍市场来看,成交价超过评估价的,凤毛麟角!


所以从这里也可以看出,这个“空中别墅”打折出售也在情理之中。


来源:阿里法拍


现在,我们就来看一下这个昔日楼王——精欧荣寓。


精欧荣寓位于老物美附近,小区距离地铁1号线文泽路地铁站约750米,附近商超、学校等配套齐全。


小区内部楼间距大,且有中心花园,属于一个比较宜居的社区。


值得注意的是,他还是属于文海的学区房!


精欧荣寓实景


那么,为什么这个昔日楼王,还会是以6.4折这样的“骨折价”被拿下呢?


小编以为,原因还是出在他的“总价”和“品相”。


首先是总价,荣寓起拍价高达820万,而这样的价格又何必拘泥于老物美板块呢?


即使是在下沙,这样的总价在金沙湖板块也不有不少选择。即或是跳出下沙,在城东新城、西兴、未科、申花等众多板块都可以有不少选择。


总价高是其一,另一个原因就属他的“品相”了。


来源:阿里法拍


精欧荣寓这套法拍房位于4幢的顶层(第28层)。电梯厅两侧同属2801室,由一条过道连通,出电梯门左侧部分被分割成了6个单间。


右侧为跃层结构,上下合计约被分割成了13个房间,公用空间放置了一些杂物及简易安全设施。


跃层部分公共空间


从这点来看,这套房子就是典型的一个群租房,“品相”并不好。


而截止至今年125日的租房合同,也是劝退购房者的一个原因。


至于最后成交的原因,小编猜测,大致还是因为他的单价(约合1.54万/㎡)、视野、学区



提到学区,不得不说的就是学区房整顿问题。


据不完全统计,截止今天,2021年全国先后有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等。13个城市发布了整顿学区房的新政。


最近的一次,便是温州:严禁炒作学区房、恶意哄抬房价。


来源网络


学区房,楼市里的一个另类,常常以“天花板”的姿态站岗房价。


比如今年4月,西湖区文鼎苑一套房子拍卖成功,当时有14人报名,经过301次延时,最终以1850.85万元(约180.5㎡)的总价成交,折合单价10.25万元/㎡,超过评估价135万元左右(当时法拍房已经纳入限购范围)


来源:阿里法拍


疯狂,仅能用这个词来形容。


所以整顿学区房政策纷沓而至,其中尤以北京、上海这两个城市最具代表性,因为他们对学区房的整顿更能影响其他城市。


那么杭州呢?


其实,杭州的分配生制度(分配生比例达60%)和中考简单化的趋势,已经对学区房产生不小的影响。


还是以文鼎苑这个杭州“第一孟母盘”为例。


7月6日,文鼎苑又一套房屋拍卖成功,以1034万元(约126㎡)的总价成交。只不过这一次是低于评估价169万成交的,折合单价8.2万/㎡


相比4月份,7月份的这次拍卖,单价足足低了2万/㎡!


来源:阿里法拍


当然,这是个例,不过这也是学区房的一个转向信号灯。另外,根据透明售房网显示,在近三个月里,文鼎苑先后有26套房进行了“降价”处理


学区房,拐点已至!


文鼎苑部分挂牌房源



细化到钱塘区,又是如何呢?


今年6月,钱塘区发布《2021年杭州市钱塘区小学招生工作方案》,明确了公办小学6学年内(九年一贯制学校9学年内)同一套住宅只安排一户家庭的适龄户籍儿童入学


这一步棋控制了可出售的“量”,即或有些学区房超过“6/9年”,可能导致房价上涨,但这对大局影响也不大。


另外,在上述“分配生制度+中考简单化”的这种大环境下,杭州“顶端”学区房房价都已经下滑,钱塘区自然也不会例外。


从透明售房网上看,近3个月里,不少文海学区的学区房都有“降价处理”,而保利江语海、景冉佳园合计共有30余套房子进行了降价。


江语海、景冉佳园部分房源挂牌价


学区房降温,要凉了?担心要有,但不必太过


比如文海学校,抛开生源不谈,文海在师资、教学方式、教学理念等方面在下沙依旧是“首屈一指”。


对于学生而言,分配生制度背景下,升学会受到一定的影响,需要考虑更多的学校招生情况。


但是进入一所教育质量前列的学校,所接受的教育、培养的习惯等,对学生的影响是一生的。而这,在素质教育大背景下,是大众更为看重的。


所以,在目前杭州的入学政策下,学区房会降温,但不会“坐过山车”


当然了,如果杭州迎来“多校划片”政策,那么对于学区房而言就是一记重锤。毕竟,学区房这个特殊属性,成也“一纸文书”,败也“一纸文书”。


图片来源网络


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