东杭州小区评测第③期:上沙锦湖家园 | 未富先宅
2020-03-13 17:11:43 分类: 看房报告 来源: 5710 阅读





文 | 未富先宅


在这个城市找个合适又心仪的房子不易。



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前言


现在回首年前,突察当时未觉的幸福。


上周去金沙湖旁边转了半圈,沿着金沙大道,在万亚看到骑手们隔着卷帘门拿过商家递出的外卖。搁在以往,这场景只能在大学附近才会零星看到。如今,却不得不见怪不怪了。


不仅如此,即便已到天街附近,开门营业的商家还是屈指可数,以往热闹则恍如隔世


再往前走,拐入上沙路,夹街是两排商铺,路西几乎都已营业,唯一与往不同的是,热闹或嘈杂的声音少了,大家都戴着口罩,话语含混。


上沙路西商铺


买了套煎饼,在人稀处偷偷吃完抹嘴抬眼的时候整条街给人的感觉,就像阔木悠悠飘落的树叶。


这排商铺的中间有个缺口,通往上沙锦湖家园小区。

上沙锦湖家园与永裕大厦间道路,可通往小区南门,原本的小区东门已封闭



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环境


也许是因为建造时间较早(2012年),小区整体上特别方正,分列24栋建筑(含两栋小区会所),共计1000余户


上沙锦湖家园总平面图


小区的容积率为1.8(透明售房网数据),居民楼最高好像没有超出18层的,所以虽有24幢楼,但是居住并不觉得怎么拥挤。另,楼栋与道路、景观的排布间隔有秩,只是楼间距略显近了些,采光或有不足


小区内实景


小区绿化25%,比较一般


但是也有暖心的细处,比如小区内的池塘水系,因为考虑到回迁小区内老人、儿童较多的事实,普遍深度不超过0.5m,相对安全些。


小区内实景


除了绿化和不多的水系,小区内还有一些体育健身器材及凉亭等设施。


小区内实景



我去的几次,小区内常会看到一两处建筑垃圾堆放在路边的情况。




另,个别楼体外立面有少许剥落。


小区内住宅楼


整体来说,小区内环境一般。


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户型


相比于小区的楼栋布置,其户型设计实在不怎么样。


该小区主要户型为约60、87、118、140方。其中,约60、87方均为二房,约118、140方为三房设计。


这四种户型面积的二手房,成交最多的当然是约60方的小二房,且成交均价也是四种户型面积中最高的,在3万元/㎡左右。



57.7方

60方

60.3方

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整个小区的二手房成交均价,目前大约在2.8万/㎡。而周边的二手房成交均价普遍在3.3-3.6万。


锦湖家园小区二手房价走势


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为什么差这么多?除了回迁房这个原因外,户型是致命伤。


比如说,已经87方的户型,居然只有两房。这且不算,有些户型甚至可说奇葩,不仅是户型不规则的问题,还有厨房、卫生间的布置问题。


87方

87.5方

115方

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知道的是2012年的小区,但看着却又像上世纪的房子。



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配套


虽然户型奇葩,但却不影响居住,尤其是锦湖家园这么好的地段,根本不影响房屋的售卖及出租价格。比如该小区一套约60方的小二房,目前普遍的成交价或在170-210万;如果是整租,范围则大约在3500-5500元/,视具体的房屋情况及装修而定。


说实话,不便宜的。这主要是因为该小区有这么几个很大的卖点。首先是地金沙湖地铁站可谓近在咫尺其余的,我们可以罗列说一下。


①西边是日趋完善、将来定会更好的金沙湖片,湖水粼粼,岸边还有大剧院、五星级酒店等一众配套,除却湖景,未来该区域的商业、办公等功能也势必会加强。写字楼的增加与完善,意味着白领工作人员的增加,人口的进一步填充,自然有利于区域房屋的租售。


西望金沙湖


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上沙锦湖家园

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29998元/㎡

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