“长跑者”龙湖,不为短期目标做事情
2021-03-31 17:11:25 分类: 今日聚焦 来源: 5579 阅读

来源:乐居财经

“我们关注对手,但是我们并不会简单的采取针对性策略,而是从自身的需要和战略意图出发,回归到客户,回归到社会,(客户)需要什么样的产品,(社会)需要什么样的公司,我们就去做。”

龙湖集团董事长吴亚军坦言,这是二十多年来,龙湖最让她骄傲的地方。

一直以来,龙湖给外界留下了这样的印象,民企的速度,央企的信用,外企的口碑。速度、信用、口碑的积累源于龙湖的“长期主义”。

“龙湖从来没有为一个短目标去做事情。”

3月26日的业绩会上,龙湖集团(00960.HK)公布的经营数据有两个维度,一个是同比数据,另一个是五年期复合增长率。

2020年营业收入1845亿,同比增长22%,5年复合增长率35%;包括商场租赁智慧服务在内的经营性收入总额136亿,同比增长超30%,5年复合增长超40%;核心权益后净利187亿元,同比增长20%,5年复合增长率25%;全年分红1.43元/股,5年复合增长率达到32%;过去5年,龙湖“三道红线”指标均稳居“绿档”。

龙湖没有规模的突进、没有业绩的爆发,有的是利润长效稳定的增长,以及超高的财务安全边际。

毛利率维持25%以上

“维持在10名左右的名次就比较满意了。”在对规模的追求上,龙湖集团首席执行官邵明晓很“佛系”。

2020年,龙湖坚持“有回款的签约,有盈利的增长”,全年合约销售2706亿元,同比增长11.6%;回款率维持在90%以上的高位。

龙湖把2021年的销售目标定在了3100亿,增幅约15%。龙湖集团首席财务官赵轶表示,预计全年推盘项目271个,全新项目65个,为了实现销售目标,龙湖准备了4700亿的可售货源。

据了解,从城市能级来看,94%的货源集中在一二线城市;从地区来看,环渤海的货源占比31%,长三角和西部占比分别为22%和20%,华南和华中占比分别为17%和10%。从业态划分来看,高层的住宅类的产品占比49%,品质低密和洋房占比23%,高度匹配刚需加改善的客户需求。

此外,截止2020年底,龙湖已出售但未结算的合同销售额达3107亿元,为完成目标又加了一道“保险”。

  

在龙湖的“长期主义”战略里,规模与利润都要稳步增长。期内,龙湖实现毛利540亿元,毛利率约29%。目前披露年报的千亿规模内房股,平均毛利率约23.6%,龙湖跑赢均值5.4个百分点。赵轶提到,未来的毛利率力争维持在25%以上。

坚持财务自律

截至2020年末,龙湖的净负债率下降至46.5%,达到近5年来最低水平;现金短债比达到4.24倍,剔除预收款后资产负债率为67%,稳居“绿档”房企之列。

用吴亚军的话来说,这是多年坚持财务自律的回馈。

作为一家民营房企,龙湖超低的融资成本可与央企比肩。2020年,其平均借贷成本进一步降低到4.39%,平均账期拉长到6.59年。

期内,龙湖于境外成功发行6.5亿美元优先票据,票息在3.375%至3.85%之间,期限长达7.25年至12年,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

邵明晓曾公开表示,在整个行业加杠杆的过程当中,龙湖可能是唯数不多没有用过非标、影子银行、信托的企业。“龙湖没有用任何高成本融资的方式,非常自律。”

截止期末,在手现金778亿,同比增长28%,有息负债1674亿,同比增长15%,其中无抵押的信用负债占比超过7成,债务资本比46.5%维持合理水平。

从债务结构上来看,龙湖一年以内到期的短期债务占比只有11%,长短债比接近9:1,优于绝大多数房企。赵轶透露,截止到目前,公司今年刚性到期的公司债只有5亿,另有100亿附回售权的债券,已做好了还款的安排,未来会继续保持资金管理的主动性。

受益于财务安全和信用积累,2020年9月,国际权威信用评级机构穆迪宣布,将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2,展望稳定;同年12月,国际权威信用评级机构惠誉亦将龙湖评级展望调升至正面,至此,龙湖集团成为中国全投资级房企中,2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

今年3月15日,龙湖集团被纳入恒生指数,成为55家成份股之一,正式跻身蓝筹行列。

截至2021年3月25日收盘,龙湖集团总市值约为2761亿港元,在内房股中排名第二,对应动态市盈率位居行业首位,显示出资本市场对龙湖集团未来成长潜力的高度认可。

六航道并进

2020年,龙湖新进8个城市,一共获取了121个项目,新增总建面2567万方,权益建面1847万方,权益比超过70%。从获取的方式来看,26个项目来自收并购,总金额占比达到16%;从能级来看,一二线城市获取土地的总建面达到88%,聚焦在高能级城市群的周边。

截止2020年底,龙湖累计进入了63座城市,覆盖环渤海、西部、长三角、华南、华中五大区域,总土储7400万方,权益土储5279万方,预估总货值9750亿。其中,高能级城市的土储占比达到86%、货值占比89%。

在商业运营航道,龙湖于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城新开10座商场,开业平均出租率达99%。截止目前,龙湖已开业49座商场,涵盖11个城市,总建面达481万方,商场全年销售额超300亿元,合作商户超5000家,其中战略合作超过340家。从收入和回报来看,去年商业的租金收入同比增长23%至58.2亿,5年复合增长率32%。

赵轶表示,预计今年将有11座天街开业,截止目前,在手的商业项目数量已经超过100个,分布在27座高潜力城市,总建面约1000万方。

在租赁住房航道,截至目前,龙湖冠寓已经布局全国30余个高能级城市,在稳步拓进和持续运营提升的同时,规模和影响力稳居行业前三。截止2020年底,开业6个月以上的房源出租率达到93.3%,整体出租率达到88.5%,已经开业房源达9万间,全年共实现收入18.1亿,同比增长55%。

在智慧服务航道,2020年物业收入58.4亿(合并抵消前收入约为77亿元),毛利率24.2%,实际管理面积1.72亿平方米,客户满意度已经连续12年超过90%,从过去5年来看,物业收入的复合增长率高达42%。

今年初,在四大航道之外,龙湖新增两条航道,分别是:C5房屋租售航道,C6房屋装修航道,其品牌为“塘鹅租售”与“塘鹅美装修”。C5房屋租售航道瞄准的是新房代理和二手房销售业务。

房屋租售体系提供房产经纪一站式服务,二手房业务、新房业务、资管业务、金融业务、赋能合作、商办业务等多项服务;房屋装修业务由智慧装饰、整装设计院、智慧新材三方面组成。

据了解,房屋租售、房屋装修都不是新的业务,而是由龙湖集团C4航道智慧服务孵化而来。

业绩会上,邵明晓直言,龙湖的业务围栏越来越宽,但其实还是聚焦在自身的能力圈之内。他提到,新业务现在还处于一个起步阶段,近两年不会有强制性的量化指标。

吴亚军补充道,新业务和龙湖本身的基因很吻合,龙湖有能力去拓展业务的渠道和机会。未来趋势是不错的,但目前没有那么急。


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